腾讯新闻《潜望》
文｜袁小丽 杨心玥
编辑｜刘鹏
"房价下降了，真得好好感谢那个‘截胡’的陌生人，帮我止损 20 万！"林研看着手机里的房源信息，语气里满是"劫后余生"的庆幸。
得益于 2024 年四季度以来的楼市政策刺激，2025 年房地产市场在一季度迎来了"小阳春"行情，尤其是一线城市楼市出现了回暖迹象，呈现出积极的情况。然而，步入 5 月后，随着传统销售旺季热度逐渐褪去，楼市出现了新变化，房价再现下行风险。
二手房市场作为楼市的晴雨表，能直接映射出楼市的真实发展态势。国家统计局最新数据显示，2025 年 6 月，4 个一线城市二手房价格环比下降 0.7%，降幅与 5 月相同。具体到城市，北京环比下降 1.0%、上海下降 0.7%、广州下降 0.7%、深圳下降 0.5%，4 个一线城市二手房价格环比已连续两个月下跌。同比来看，4 个一线城市二手房价格下降 3.0%，降幅比 5 月扩大 0.3 个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降 1.8%、1.3%、5.9% 和 2.8%。
林研原本急于购房，但在亲身经历二手房房价下跌后，她犹豫了，担心自己买房后房价继续下降，于是决定继续观望一段时间再做购房决策。
去年就踏上漫漫看房路的林研，今年 3 月终于看中了北京东城区一套"老破小"，斑驳的楼道墙皮、狭小的厨房、房龄已有 35 年，但紧邻地铁口的黄金地段、南北通透的户型格局，以及总价基本在预算之内，让她动了心。
房东报价 510 万，让步 10 万，咬死" 500 万不能再低"，但林研只出 490 万，双方从白天谈判到深夜，谁也不愿意让步，最后这场持续数小时的博弈最终以"再考虑考虑"草草收场。谁料第二天一大早，中介的来电刺破了林研的美梦："林姐，房子 492 万成交了。"林研一时间有点愣，"不是说今天继续谈吗？怎么就成交了？只比我的出价多出 2 万？"林研回忆起当时的场景，自己反应过来后，满腔怒火几乎要冲破喉咙，觉得房东不讲信用，甚至还想要找房东理论。
然而，3 个月后的 6 月份，同样的地段、同户型的房子挂牌价虽然还是 510 万，但中介打电话告诉她 472 万就可以拿下，房东诚意出售，林研听着这个价格倒抽冷气："原来被截胡也不是坏事，是老天在帮我止损 20 万！"她笑着说，"真得谢谢那位房东的‘不卖之恩’呢！"
经过 3 月份被截胡，看到 5、6 月份二手房房价连续下跌后，林研表示自己暂时买房意愿没有那么强了，想再等等看，她担心"老破小"的房价会继续下跌。
"中介一直在催我出价，但是我已经不想出价了，不想买了，如果非要我出价，最多最多不会超过 450 万。"
叶琪也是今年买房大军中的一员。她和男朋友打算今年结婚，想买一套既能当婚房又有学区的房子，实现一步到位。从今年年初开始看房，看了不到 3 个月，就在 5 月份迅速定下了万寿路区域的一套学区房。可买房后看到近期楼市的房价走势，她开始内耗"是否决定太过草率"，担心买贵了。"其实可以先租房两三年，等准备要小孩的时候再买也不迟，到那时，房价、政策或许都会更明朗些。"叶琪满是担忧地说。
随着成交降温，买房人和卖房人都陷入焦虑。
数据来源：北京市住建委官网
根据北京市住建委官网的统计数据，2025 年 1-6 月北京全市二手房累计成交 88677 套，明显高于 2024 年同期。其中，6 月二手房成交量为 15139 套，环比增长 6.0%，同比增长 1.0%。从事房地产行业 20 多年的房产博主虎哥指出，2025 年楼市和往年一样，经历了 3 月"小阳春"后，楼市热度逐渐下降，整体成交量在 3 月、4 月高位后，5 月、6 月出现了正常的下降，但上半年整体成交量仍处于近 3 年高位。
"当前市场的症结在于买房人观望犹豫不敢入手，卖房人不甘降价觉得亏损，市场情绪稍显低迷，但市场整体平稳。"他认为北京房价长期仍具上涨趋势，当下的焦灼只是短期现象。
苏悦的卖房经历或许是众多卖房者的缩影。
去年她挂牌出售北京东城区二环边的一套"老破小"，挂牌时信心满满，自恃学区优势能快速成交，"结果现实却啪啪打脸"。房子挂出 4 个月无人问津，中介天天劝她"割肉降价"。可她的挂牌价相比买入价已跌了几十万，算上税费、房贷利息等早已亏损，她咬牙坚持不降价。但中介仍不断探底价，甚至直言"不降价没人看房"。
无奈之下，她向现实低头，将原 800 万的挂牌价调到 750 万，依旧无人问津；继续下调到 730 万，还是没人看；半年内降到 700 万，仍然无人问。这个时候，她慌了神，决定趁着今年"小阳春"无论如何都要出手，于是又将挂牌价调到 670 万，中介还劝她直接降到 600 万，但她也庆幸自己当时没有听从中介的建议"割肉"贱卖。今年 3 月，因有买家急需落户给孩子上学，房子最终以 655 万成交。
通过这次卖房经历，她总结出经验：如果是真心卖房一定要吃透市场，如今已是买方市场，如果想快速把房子卖出去，就不能硬扛高价，一定要紧跟市场行情，不能带着"还要赚钱"的想法，这样最终换来的只是 0 带看。
高旭正是苏悦口中那个一心想卖高价的业主。他位于北京回龙观板块的房子，今年年初以 393 万元挂牌出售，没想到不到两个月就在 3 月份以 365 万元成交。或许是成交太顺利，高旭心里犯起了嘀咕：同小区同户型的房子去年 8 月还卖了 398 万，自己这单足足少了 33 万。再加上 3 月份小区里房子卖得很快，他越想越觉得卖亏了，干脆毁约不卖了，赔了买家 10 万元违约金。
可他没算到，楼市行情转瞬即逝。3 月本是北京楼市热度最高的节点，前期积压的购房需求在那段时间集中释放，到了 4 月，市场热度已经开始出现降温趋势。4、5 月间，小区挂牌房源越来越多，看房人却寥寥无几，愿意出价的买家更是少之又少。
无奈之下，高旭将房源从中介平台撤下重新挂牌。这次他做足了功课：仔细调研了周边各小区的挂牌价、成交价以及市场行情后，直接将挂牌价降到了 350 万。
俗话说"没有卖不掉的房子，只有成交不了的价格"。果然，重新降价挂牌后，看房的人明显多了起来。挂牌不到 50 天，房子最终在 7 月初以 331 万再次成交。
"说不后悔，那是假的，"高旭的语气里满是懊悔，"短短三个多月，算上违约金，足足少卖了 44 万！"
据在回龙观片区干了十多年的房产中介王东介绍，相比于 3、4 月份，近期二手房成交节奏明显放缓，尤其是房龄超 20 年的步梯"老破小"，挂牌量持续增加但需求却越来越少，业主为了尽快出手只能降价抛售。而带电梯的次新房则好卖得多，房价降幅也远小于"老破小"房源。
他直言高旭的那套房子，实际上楼层在中高层，装修也一般，在 2、3 月份时，该小区的挂牌房源并不多，那个时候需求反而比较多，所以很快能够出手，而且价格相对来说也属于高价了，但是高旭太"贪"了。" 4、5 月份该小区挂牌房源增多，他的房子各方面都不具备优势，客户当然不愿意看了，要想卖出去就只剩降价一条路。"
北京回龙观的房源多为 2000 年左右建成的经适房，因价格相对亲民，曾是刚需购房者的热门选择。然而，王东指出，近年随着房价下行、首付比例降低，购房者的可选范围扩大，年轻群体对住房品质的关注度显著提升。如今"价格便宜"不再是他们唯一的考量因素，房子未来的流动性也成为重要参考，这使得回龙观片区的老旧房源逐渐淡出他们的重点选择范围。
不仅北京二手房市场呈现出这种现象，上海二手房市场也同样如此，那些兼具楼层好、户型正、性价比高的优质房源，依然能在市场中脱颖而出。
"现在买房的，大多是刚需。"上海杨浦区的资深中介老李说，过去以改善型客户为主的市场，如今更多被务实的年轻人填补上来——尤其是 95 后，他们不是冲着面积和地段去的，而是更看重房屋品质和租售比。
他接触过不少 95 后客户，工作几年后收入趋于稳定，不想再把钱扔进看不见未来的租金里。他们通常挑选总价在 300 万元左右的优质二手房房源，小两房或紧凑三房，首付门槛不高，利率也低，房贷压力相对可控。
而另一个不容忽视的变化，是"今年越来越多的人开始‘反向改善’。"据老李陈述，他手里的几个客户，接连做出同样的选择：从大房子换到小房子，从主城区搬往郊区。这是他十多年从业生涯里，第一次这么频繁地看到客户主动"减配"。
一位上市车企员工被裁员后，将市区 600 万的房子置换为郊区 300 万的小户型，用剩余资金为养老做准备。另一位互联网大厂程序员，曾住着总价 2800 万的四居室，却因高额房贷和长期高压工作拖垮身体，最终将房子换成 1500 万元的三居室。"背着房贷的日子像扛着巨石，实在太沉了，扛不动。"这位程序员感慨道。
楼市潮水的转向背后，是人们对风险承受力的集体重新审视。随着收入预期走低、生活成本攀升，大家对房产的风险敞口愈发谨慎，"主动降低杠杆、减少负债"成为普遍选择。这种转变不仅是资产配置的调整，更折射出人们对生活平衡的重新考量。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出："当前北上广深等城市二手房挂牌量显著增加，‘以价换量’已成为市场常态。尽管 6 月份上海二手房价格环比下降 0.7%，但市场成交量保持活跃，楼市止跌回稳的趋势是不变的。"
这一判断在房产中介老李处得到印证。他观察到，虽然近期二手房成交节奏略有放缓，但对他所在的门店及他个人业务并未产生明显影响。近两个月经他手成交的房源价格保持稳定，波动幅度较小，成交量也未明显减少。
据上海市房地产交易中心最新披露的数据，2025 年上半年上海二手房累计成交 11.6 万套，较去年同期增长 24%，创下自 2022 年以来最高纪录。从月度趋势看，传统淡季未现疲态，3 月单月成交量达到 2.67 万套，为 2021 年 3 月以来峰值，5-6 月热度稍有下降，但单月成交均稳定在 1.5 万套以上荣枯线。
在老李看来，上海楼市虽较 3 月热度有所回落，但整体市场运行态势依然平稳。
58 安居客研究院院长张波也持相同观点。他指出，上海 5、6 月二手房价格之所以下降，主要是因为同一小区成交房源往往集中于低价挂牌房源上，但成交量并未随之缩减。
针对市场关注的北上深是否会全面取消限购的问题，张波明确表示北京、上海二手房市场交易活跃且整体平稳，全面取消限购的可能性极小，政策调整更可能集中于库存高、去化难的外围区域，采取定向放松措施。
6 月 13 日的国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"后，楼市政策走向成为人们关注焦点。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未来的政策关键在于存量政策的落地成效。当前重点在于推进诸如城中村改造、存量房收储等措施，若能顺利实施，将为市场注入关键动力。与此同时，对于市场期盼的北上深全面取消限购，他同样认为概率极低："当前放开限购主要是允许多套房购买，但当下楼市投资情绪低迷，政策刺激效果有限。"
在房地产市场格局中，"二手房成交占比持续攀升，标志着存量时代已然到来。"李宇嘉表示，各热点城市新市民、年轻人规模较大，他们的住房自有率普遍较低，刚性住房需求正越来越多地转向二手住房，潜力也很大。未来，在公共服务均等化、全覆盖的新型城镇化推进过程中，叠加各地"以旧换新"、老旧小区改造的推进，以及城市更新中公共设施补短板的全面展开，二手房市场的价格支撑与交易需求将不断夯实，逐步筑牢价格底部，实现止跌回稳。
（文中林研、叶琪、苏悦、高旭、王东、虎哥、老李均为化名）
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